小乐说 | 稳供给比稳需求更重要

国家统计局今日发布了前5月份房地产开发投资数据。结合二手房市场的走势，贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析认为：

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需求端降温态势进一步显现

1—5月份，商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6%，降幅比1—4月份扩大1.3个百分点。这是新房销售面积的连续4个月下滑。同时，根据贝壳研究院监测的二手房数据，重点城市5月份的成交量在4月大幅下滑的基础上继续减少。从区域上看，5月份前期市场相对活跃的东南部沿海地区如苏州、大连、佛山、南宁等迎来新一轮调控的加码或约谈，市场热度下降，前期看涨的市场预期明显减弱，这也导致前5月东部地区商品房销售面同比降幅最大。这进一步验证了我们关于一季度市场升温力度不会持续的判断。在居民金融信贷政策保持紧缩的态势下，市场不会有大幅升温的基础。

注：重点14城：北京、天津、大连、青岛、济南、西安、武汉、南京、上海、杭州、深圳、成都、重庆、长沙

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供给端升温势头有所缓和，未来可能继续回落

2019年1—5月份，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1—4月份回落0.7个百分点。开发商投资热情的高涨与资金渠道的宽裕有关。1—4月份开发商资金来源中利用外资增速高达103.7%。但随着近期住建部对一些市场升温城市的约谈，开发商融资渠道的收窄，资金支持力度减弱。1—5月份利用外资增速回落到38.8%，比上月回落64.9个百分点。同时，市场的降温导致定金预收款、个人按揭贷款的增速都有所回落，将会影响未来投资增速。从土地市场看，土地购置面积在上月下降33.8%的基础上继续下降33.2%，土地成交均价继续下降3.9%，这些指标意味着未来投资下行的可能性比较高。

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下一阶段稳供给是政策的主基调

一方面，供给端不能继续保持热度，在销售下降的趋势下，投资过快会导致一些区域出现去化困难。要看到的是，尽管库存量趋势性下降，但绝对水平并不低。近10年待售库存最高点为2016年2月的73516万平米，随后持续下滑。5月末全国商品房待售面积50928万平方米，比4月末减少453万平方米。目前的库存和2014年年初接近，从更长的历史来看，目前的绝对库存其实也并不低。以北京为例，当前集中推盘的限竞房去化速度比较慢。同时，投资也不能惯性下滑，否则会对土地市场以及经济增长带来负面影响。